When the property tax bill arrives, it is more than just a number. For some residents, that envelope signals the start of impossible choices: food or housing? Medication or mortgage?
A widower living on just under $23,000 a year opens his bill: $2,059, nearly 9% of his income. A single mother working a service job to support three children earns less than $14,000 and is expected to pay $734, over 5% of what she brings in. These are not just numbers on a spreadsheet. These are real people, neighbors who were on the edge of losing their homes. That’s where Michael Duffy steps in.
Duffy, a former Legal Aid attorney in Kansas City, Missouri, works to keep residents in place by helping them fight outsized property tax increases, which are fueled by their changing – and gentrifying – neighborhood.
His work helping the community earned him recognition as a 2025 Dorothy Richardson Award for Resident Leadership honoree. NeighborWorks® America will present the award to five national honorees in October during the NeighborWorks Community Leadership Institute. The award is named for Richardson, who, in the 1960s, worked with her neighbors to bring their community together to help save and revitalize their Pittsburgh neighborhood.
Impact in Kansas City
Duffy has called Kansas City home for nearly 50 years — and for that entire time, he’s been fighting to keep it affordable. To fully understand the depth of his impact, you have to go back more than two decades. Duffy played a foundational role in the creation and growth of Westside Housing, a NeighborWorks network nonprofit that works to make neighborhoods safe, affordable and sustainable. “We consider him a founder,” said Westside Housing’s Executive Director Carmen Lopez Murguia. “It was his expertise that helped form who we are today.”
In 2000, a large development project began to displace several homes in the Westside neighborhood. Recognizing the long-term impact implications that outside investors can have on a neighborhood, Duffy and his colleague Bobby Fernandez introduced themselves to the developers and began asking questions. They negotiated a deal in which the developer would pay Westside Housing $20,000 a year to invest in nearby homes and support long-time residents. The plan aimed to enable long-time residents to stay in their homes, and would allow Westside to keep those homes healthy and maintained. While it was a meaningful contribution, it wasn’t enough to stop the tide of gentrification, and nearly 20 years later, the issue resurfaced with new urgency.
Establishing the Tax Abatement Program
In 2019, Kansas City’s Westside neighborhood was hit with a staggering 128% increase in property tax assessments. Residents were already struggling with an affordable housing shortage and the reassessment threatened their ability to stay in their homes. Duffy and his colleagues at Legal Aid appealed as many assessments as they could, successfully rolling back some. But they knew the real change would require a systemic solution.
Initially, Duffy focused on the courts, filing a case against the county, similar to a class action lawsuit, in hopes of forcing broad tax relief for the community. The case took about a year and ultimately, the judge threw it out. Duffy reflected on the experience: “Bringing lawsuits is not a very good way of solving a lot of problems. It's what I was trained on, but it takes the energy away from the neighborhood, and it puts the power and control of the strategy in the hands of a select couple of lawyers. It deprives the neighborhood of agency over the problem. There are very few judges that are going to go out on a limb for a low-income minority neighborhood.”
Back at the drawing board, Duffy had a simple but radical question: Why couldn’t the same tax incentive tools used by developers, like Tax Increment Financing (TIF), be repurposed for the people already living in these neighborhoods? That question sparked a campaign that would ultimately lead to the creation of a 25-year property tax abatement program for low-income homeowners, converting their tax burden into a manageable, income-based model. It was a reimagining of the system, using the very mechanisms of redevelopment to protect, not displace, long-time residents.
Overcoming the Obstacles
The program was a new approach to addressing the rising costs and values of the neighborhood, and the obstacles long-time residents with lower incomes had for staying there. It was also hard to explain and needed a lot of support to run smoothly. It required a custom-built database to determine who qualified, a team with legal, political and organizing skills, and a trusted community development group to manage everything on the ground.
Westside Housing stepped up to serve as the CDC but even more than logistics, the project demanded deep community trust and participation. Duffy was perfect for that job. Sarahi Zeron, Community Engagement Manager at Westside Neighbors, describes him as “compassionate and principled individual, driven not by recognition but by a genuine desire to help others.”
There are always community dynamics at play in a project like this one, and Duffy was aware of that from the start. "Gentrification issues across the city, across the country, have often devolved into ... conflicts," Michael shared. “We knew that was a danger, and we had to work really hard to avoid that.”
One innovative aspect of the program was its structure: wealthier neighbors received a slight tax break, but primarily helped subsidize the costs for their lower-income neighbors. This provided a tangible way for higher-income residents to support the broader community. Duffy describes this feature as part of the glue that held the neighborhood together. “There was a natural rivalry and resentment among lower-income folks. We needed to overcome that and this was a way of building common interest.”
Another challenge they faced was getting wealthier homeowners on board with a program they didn’t personally need. With all of this in mind, the city council predicted the team would be lucky to get 5% of the community to participate. Duffy set a lofty goal of 65% participation – and is at 61% – on track to meet the goal within the next year.
How did he do it? Through tireless door-knocking, block parties, and living room gatherings. These informal moments turned skeptics into supporters. But none of it would have worked without Duffy’s long-standing relationships in the community. “So many people know him, and they trust him. That's the big thing. Trust from the beginning of time,” said Carmen. Westside Housing’s Director of Operations Joseph Hood illustrated this, recounting conversations with neighbors about the tax abatement program, “There were a lot of folks that I spoke with that said, ‘that sounds great, but I want to talk to Michael.’”
Making a Lasting Difference
The numbers tell a clear story of success. Not only are the majority of eligible residents participating in the program, but 72% of all enrollees come from very low to moderate-income households, showing that the program is reaching those most vulnerable to financial hardship, doing exactly what it was designed to do.
But it’s the personal stories that reveal the program’s true impact. Hood recalls one homeowner who was brought to tears when she realized what this would mean for her budget. “All of a sudden, there’s this little drop of water that hit my paper,” he said. “I looked up, and she was crying. I asked, ‘Are you okay?’” She replied, “I put away $188 a month every month toward my property tax. And if I’m understanding this correctly, I now only have to do $40 a month.” Then she explained what that change would mean, the medicine she could now afford, the groceries she could treat herself to.
This program isn’t just offering short-term relief – it’s building long-term stability. Duffy understood how deeply legacy matters in this multigenerational, close-knit community, and he wrote the policy to reflect that. The benefits are locked in for 25 years, and if a home is passed down, family members can continue receiving support. It’s a bold step toward building and preserving wealth in the neighborhood.
And it does more than reduce a financial burden: It creates a model for community-driven solutions. And it’s a testament to what’s possible when someone like Michael Duffy brings deep roots, legal expertise and unwavering commitment to the fight for housing for all.
Premio Dorothy Richardson: Michael Duffy aprovecha el poder de la comunidad
Por Rebecca Bauer
Cuando llega la factura del impuesto inmobiliario, no se trata solamente de un número. Para algunos residentes, ese sobre anuncia el comienzo de decisiones imposibles: ¿comida o vivienda? ¿Medicamentos o la hipoteca?
Un hombre viudo que vive con menos de $23,000 al año abre su factura: $2,059, casi el 9 % de sus ingresos. Una madre soltera que trabaja en el sector de servicios para mantener a tres hijos gana menos de $14,000 y se espera que pague $734, más del 5 % de sus ingresos. Esto no son solo cifras en una hoja de cálculo. Son personas reales, vecinos que estuvieron al borde de perder sus hogares. Ahí es donde Michael Duffy interviene.
Duffy, exabogado de Legal Aid en Kansas City, Misuri, trabaja para que los residentes puedan mantenerse en sus hogares y los ayuda a enfrentar aumentos desproporcionados en los impuestos a la propiedad, provocados por los cambios y la gentrificación de su vecindario.
En reconocimiento a su labor en favor de la comunidad, se le otorgó el Premio Dorothy Richardson 2025 por Liderazgo de Residentes. NeighborWorks® America entregará el premio a cinco galardonados nacionales en octubre en el marco del NeighborWorks Community Leadership Institute. El premio lleva el nombre de Richardson, quien, en la década de 1960, trabajó con sus vecinos para unir a la comunidad y ayudar a salvar y revitalizar su vecindario en Pittsburgh.
Impacto en Kansas City
Duffy ha considerado Kansas City su hogar durante casi 50 años, y durante todo ese tiempo ha luchado para mantenerla asequible. Para entender por completo la magnitud de su impacto, hay que remontarse más de dos décadas atrás. Duffy tuvo un rol fundamental en la creación y el crecimiento de Westside Housing, una organización sin fines de lucro de la red NeighborWorks que trabaja para que los vecindarios sean seguros, asequibles y sostenibles. “Lo consideramos un fundador”, dijo Carmen López Murguia, directora ejecutiva de Westside Housing. “Su experiencia fue la que contribuyó a definir lo que somos hoy”.
En el año 2000, un gran proyecto de desarrollo empezó a desplazar varias viviendas del vecindario de Westside. Consciente del impacto a largo plazo que los inversionistas externos pueden tener en una comunidad, Duffy y su colega Bobby Fernández se presentaron ante los desarrolladores y empezaron a hacer preguntas. Negociaron un acuerdo en el que el desarrollador pagaría a Westside Housing $20,000 al año para invertir en viviendas cercanas y apoyar a los residentes de toda la vida. El plan tenía como objetivo permitir que estos residentes permanecieran en sus viviendas y que Westside pudiera mantenerlas en buen estado y bien cuidadas. Si bien fue una contribución significativa, no alcanzó para detener la ola de gentrificación y casi 20 años después, el problema volvió a surgir con nueva urgencia.
Creación del programa de exenciones de impuestos
En 2019, el vecindario de Westside en Kansas City sufrió un incremento impresionante del 128 % en las tasaciones del impuesto a la propiedad. Los residentes ya enfrentaban una escasez de viviendas asequibles y la nueva tasación ponía en riesgo su capacidad de permanecer en sus hogares. Duffy y sus colegas de Legal Aid apelaron tantas tasaciones como pudieron y lograron revertir algunas con éxito. Sin embargo, sabían que el verdadero cambio requeriría una solución sistémica.
Al principio, Duffy se centró en los tribunales y presentó un caso contra el condado, similar a una demanda colectiva, con la esperanza de lograr un alivio fiscal general para la comunidad. El caso llevó alrededor de un año y, finalmente, el juez lo desestimó. Duffy reflexionó sobre la experiencia: “Presentar demandas no es la mejor manera de resolver muchos problemas. Es para lo que estoy capacitado, pero le quita energía al vecindario y pone el poder y el control de la estrategia en manos de un par de abogados. Le quita a la comunidad la capacidad de actuar sobre el problema. Son muy pocos los jueces que se van a arriesgar por un vecindario de minorías de bajos ingresos”.
De vuelta a la mesa de trabajo, Duffy planteó una pregunta simple, pero radical: ¿Por qué no se podrían reutilizar para los residentes de estos vecindarios las mismas herramientas de incentivos fiscales que usan los desarrolladores, como el Financiamiento Incremental de Impuestos (TIF)? Esa pregunta dio inicio a una campaña que finalmente daría lugar a la creación de un programa de exención del impuesto a la propiedad por 25 años para propietarios de bajos ingresos, en el que se transformaba su carga tributaria en un modelo manejable basado en los ingresos. Fue una nueva visión del sistema: usar los mismos mecanismos de la reurbanización, pero para que se protegiera, en lugar de desplazar, a los residentes de toda la vida.
Superación de los obstáculos
“El programa representaba un nuevo enfoque para hacer frente al aumento de los costos y del valor de las propiedades en el vecindario, así como a los obstáculos que tenían los residentes de toda la vida con menores ingresos para poder permanecer allí. Además, era difícil de explicar y necesitaba mucho apoyo para funcionar correctamente. “Se necesitaba una base de datos diseñada a medida para determinar quién calificaba, un equipo con habilidades legales, políticas y de organización, y un grupo de desarrollo comunitario de confianza para gestionar todo en el terreno.
Westside Housing dio un paso al frente para actuar como la CDC, pero, más que la logística, el proyecto requería que se contara con una profunda confianza y participación de la comunidad. Duffy era perfecto para esa tarea. Sarahi Zeron, gerente de participación comunitaria en Westside Neighbors, lo describe como “una persona compasiva y con principios, motivada no por el reconocimiento sino por un genuino deseo de ayudar a los demás”.
En un proyecto como este siempre hay dinámicas comunitarias en juego y Duffy fue consciente de ello desde el principio. “Los problemas de gentrificación, tanto en la ciudad como en el país, a menudo se han convertido en conflictos”, compartió Michael. “Sabíamos que ese era un riesgo y que realmente teníamos que trabajar mucho para evitarlo”.
Un aspecto innovador del programa era su estructura: los vecinos con mayores ingresos recibían una pequeña reducción de impuestos, pero, sobre todo, contribuían a subsidiar los costos de sus vecinos con menores ingresos. Esto ofrecía una forma concreta de que los residentes de ingresos más altos apoyaran a la comunidad en general. Duffy describe esta característica como uno de los elementos que mantenían unido al vecindario. “Existía una rivalidad y resentimiento natural entre las personas de menores ingresos. Necesitábamos superar eso, y esta era una forma de generar un interés común”.
Otro desafío que enfrentaron fue lograr que los propietarios con mayores ingresos se sumaran a un programa que, personalmente, no necesitaban. Con todo esto en cuenta, el concejo municipal predijo que el equipo tendría suerte si lograba que participara un 5 % de la comunidad. Duffy se propuso un ambicioso objetivo del 65 % de participación y actualmente alcanza el 61 %, por lo que está en camino de cumplir la meta durante el próximo año.
¿Cómo lo logró? A través de interminables visitas puerta a puerta, fiestas de barrio y reuniones en salas de estar. Estos momentos informales convirtieron a los escépticos en aliados. Sin embargo, nada de esto habría funcionado sin las relaciones de larga trayectoria que Duffy tenía en la comunidad. “Muchas personas lo conocen y confían en él. Ese es el gran punto. Confianza desde el principio”, dijo Carmen. Joseph Hood, director de operaciones de Westside Housing, explicó esto con ejemplos de conversaciones que sostuvo con los vecinos sobre el programa de exención de impuestos: “Había muchas personas con las que hablé que decían: ‘Suena muy bien, pero quiero hablar con Michael’”.
Un impacto duradero
Los números cuentan una historia clara de éxito. No solo la mayoría de los residentes elegibles participan en el programa, sino que el 72 % de todas las personas inscritas provienen de hogares de ingresos muy bajos a moderados, lo que demuestra que el programa está llegando a quienes son más vulnerables a dificultades económicas y cumple exactamente con el objetivo para el que lo crearon.
Sin embargo, son las historias personales las que revelan el verdadero impacto del programa. Hood recuerda a una propietaria que se conmovió hasta las lágrimas cuando se dio cuenta de lo que esto significaría para su presupuesto. “De repente, cayó una pequeña gota de agua sobre mi papel”, contó. “Levanté la vista y ella estaba llorando. Le pregunté: ‘¿Estás bien?’” Ella respondió: “Antes destinaba $188 por mes para el impuesto a la propiedad. Y si entiendo esto correctamente, ahora solo tendré que pagar $40 al mes”. Después explicó lo que ese cambio significaría: los medicamentos que ahora podría comprar, la comida que podría permitirse y los gustos que podría darse.
Este programa no solo ofrece un alivio a corto plazo, sino que también construye estabilidad a largo plazo. Duffy entendía la importancia del legado en esta comunidad multigeneracional y unida, y redactó la política para reflejarlo. Los beneficios están garantizados por 25 años y si una vivienda se hereda, los familiares pueden seguir recibiendo apoyo Es un paso audaz para fomentar y preservar la riqueza en el vecindario.
Y hace más que aliviar una carga económica: crea un modelo de soluciones impulsadas por la comunidad. Además, es un testimonio de lo que se puede lograr cuando alguien como Michael Duffy aporta su arraigo en la comunidad, experiencia legal y un compromiso inquebrantable en la lucha por la vivienda para todos.
